Kentsel Dönüşümde 2026 Değişikliği: Tek Malik Yeterli

Kentsel dönüşüm sürecinde 2026 yılı, mülk sahipleri açısından yıllardır beklenen bir kolaylığı beraberinde getirdi. 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle, riskli yapı tespiti ve dönüşüm başvurusu artık tüm hissedarların ortak iradesini beklemek zorunda değil: tek bir malikin talebi süreci başlatmaya yetiyor. Uzun yıllardır apartman yönetimlerini kilitleyen "herkes imzalamazsa iş ilerlemiyor" sorunu, en azından başvuru aşamasında ortadan kalkmış oldu. Bu yazıda 6306 sayılı Kanun kapsamındaki bu değişikliğin ne anlama geldiğini, salt çoğunluk kararının nasıl işlediğini, deprem yönetmeliğindeki güncellemeleri ve İzmir Bornova özelinde kentsel dönüşümün bugünkü tablosunu ele alıyoruz.

2026'da Kentsel Dönüşüm Sürecinde Neler Değişti?

Eski uygulamada bir binanın kentsel dönüşüm sürecine girebilmesi için hak sahiplerinin en az üçte ikisinin (2/3) onayı aranıyordu. Tek bir malikin itirazı, komşusu deprem riskini kabul etse bile tüm süreci yıllarca beklemeye mahkûm edebiliyordu. 4 Şubat 2026'da yürürlüğe giren yönetmelik değişikliğiyle bu tıkanıklık büyük ölçüde giderildi: artık tek bir hak sahibinin başvurusu, riskli yapı tespit sürecini resmen başlatabiliyor. Ayrıca maliklerin toplantıya çağrılması, tebligat usulleri, riskli yapı tespitleri, satış işlemleri ile tevhit ve ifraz uygulamalarına ilişkin birçok teknik detay da yeniden düzenlendi.

Değişiklik yalnızca başvuru eşiğiyle sınırlı kalmadı. Deprem yönetmeliğinde de güncelleme yapıldı: yapı hesaplarında kullanılan spektral ivme katsayıları, AFAD'ın yayımladığı güncel Türkiye Deprem Tehlike Haritası verileriyle uyumlu hale getirildi ve proje hesaplarına doğrudan entegre edilmesi zorunlu kılındı. Yapı denetim firmalarının yetki belgeleri de artık üç yıllık döngülerle yenileniyor. Bu iki düzenleme birlikte okunduğunda, hem dönüşüm sürecinin bürokratik olarak hızlandırılması hem de yeni yapılan binaların teknik olarak daha sıkı denetlenmesi hedefleniyor.

Tek Malikin Başvurusu Süreci Nasıl Başlatıyor?

Yeni düzenlemeye göre bir bağımsız bölümün malikinin il müdürlüğüne başvurması, binanın riskli yapı tespiti için yeterli. Tespit olumlu çıkarsa süreç, diğer maliklerin bilgilendirilmesiyle devam ediyor. Bu değişiklik özellikle çok sayıda hissedarı olan, bir kısmı yurt dışında yaşayan ya da miras nedeniyle paydaşı belirsizleşmiş binalarda büyük fark yaratıyor. Daha önce böyle binalarda dönüşüm başvurusu fiilen imkânsız hale gelebiliyordu; şimdi tek bir kararlı malik süreci ilerletebiliyor. Süreç başladıktan sonra riskli yapı raporu, ilgili il müdürlüğü tarafından incelenip onaylanıyor; onay çıkması durumunda bina resmen "riskli yapı" statüsüne giriyor ve maliklere anlaşma için süre tanınıyor.

Salt Çoğunluk (P+1) Kararı ve Katılmayan Malikin Payı Ne Olur?

Riskli yapı tespitinden sonra yıkım ve yeniden inşa kararı için aranan eşik de değişti: toplantıya katılanların salt çoğunluğu, yani yarıdan bir fazlası (P+1), karar almak için yeterli sayılıyor. Alınan karar; elektronik tebligat adresi olanlara e-tebligat, olmayanlara ise noter veya ilan yoluyla bildiriliyor. Yönetmelik, karara katılmayan ya da itiraz eden malikin payının akıbetini de netleştirdi:

• Pay önce diğer hak sahiplerine açık artırmayla satışa sunuluyor.
• Alıcı çıkmazsa pay, üçüncü kişilere satışa çıkarılıyor.
• Yine alıcı bulunamazsa Hazine, rayiç bedel üzerinden payı satın alma yetkisine sahip.
• Şerh kaldırılsa dahi tapu beyanlar hanesinde "6306 sayılı Kanun kapsamındadır" ibaresi kalıcı olarak yer alıyor.

Bu düzenleme, azınlıkta kalan malikin mağdur olmaması için bir güvence sunarken, sürecin bir avuç itirazla yıllarca askıda kalmasını da engelliyor. Uygulamada en çok karşılaşılan sorunlardan biri, paydaşlardan birine ulaşılamaması ya da tapu kaydındaki adresin güncel olmamasıydı; e-tebligat ve ilan yoluyla bildirim seçeneklerinin netleştirilmesi bu tıkanıklığı da büyük ölçüde azaltıyor.

İzmir ve Bornova'da Kentsel Dönüşümün Bugünkü Tablosu

İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin yürüttüğü çalışmalar kapsamında Bayraklı ve Bornova'da yaklaşık 100 bin bina incelemeye alındı; yapılan risk taramalarında Bornova'da 2.800'ün üzerinde binanın ağır hasar riski taşıdığı, bu binalarda yaklaşık 90 bin kişinin yaşadığı tespit edildi. Bornova Belediyesi de Çamdibi-Altındağ bölgesinde kentsel dönüşüm projesini hayata geçirirken, Evka-3, Doğanlar ve Naldöken mahallelerinde çalışmalar sürüyor. Ayrıca Bornova Belediye Başkanı, Kızılay Mahallesi başta olmak üzere çeşitli mahallelerde sahada incelemeler yaparak vatandaşların dönüşümle ilgili taleplerini dinliyor. Yeni yönetmelikle birlikte tek malikin başvuru yapabilmesi, özellikle bu bölgelerdeki eski yapı stokunda dönüşüm başvurularını hızlandırması beklenen bir gelişme; zira Bornova'nın büyük bölümü 1999 öncesi yapılaşmadan oluşuyor ve deprem riski taşıyan bina sayısı hâlâ yüksek.

Ev Sahipleri ve Yatırımcılar İçin Ne Anlama Geliyor?

Bornova ve çevresinde eski yapılı bir daireye sahipseniz ya da böyle bir bölgede yatırım düşünüyorsanız, kentsel dönüşüm artık daha öngörülebilir bir süreç. Binanızın riskli yapı statüsünü, hisse dağılımını ve olası dönüşüm takvimini önceden değerlendirmek, hem güvenlik hem de yatırım getirisi açısından kritik hale geldi. Özellikle çok paydaşlı binalarda tek bir komşunun harekete geçmesi artık tüm sürecin önünü açabildiğinden, alım öncesi binanın dönüşüm sürecinde olup olmadığını tapuda kontrol etmek her zamankinden önemli. Pi Grup Emlak ekibi olarak, bölgedeki güncel satılık ve kiralık ilanlarımız arasında dönüşüm potansiyeli taşıyan gayrimenkulleri de değerlendiriyor, alım-satım öncesi tapu ve yönetmelik durumunu sizin adınıza kontrol ediyoruz. İzmir'de yıllardır sahada olan ekibimiz, hangi mahallelerde dönüşüm sürecinin hızlandığını, hangi projelerin güvenilir olduğunu yakından takip ediyor.

Kentsel dönüşüm sürecine giren ya da girmesi muhtemel bir binada payınız varsa, yeni salt çoğunluk kuralının haklarınızı nasıl etkilediğini öğrenmeden imza atmayın. Sorularınız için Pi Grup Emlak iletişim sayfamızdan bize ulaşabilir, İzmir ve Bornova'daki uzman ekibimizden bölgeye özel, güncel bilgi alabilirsiniz.